etch: normal;line-height: 28px;margin-top: 1em;margin-bottom: 1em;text-indent: 2em;text-align: left;">当前房地产市场的“冰火两重天”现象,引起参加今年两会的政协委员、人大代表的关注。3月5日,住房和城乡建设部部长陈政高在列席十二届人大四次会议开幕式时表示,针对近期一线城市房价快速上涨的现状,在严格执行限购和差别化税收信贷政策的基础上,将增加土地供应面积。政协委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵向媒体表示:“去库存的根本在三四线城市,应该加快城镇化,引导农村居民先租后买,不要一步到位。”
etch: normal;line-height: 28px;margin-top: 1em;margin-bottom: 1em;text-indent: 2em;text-align: left;"> 北上广深等少数几个一线城市的楼市呈现火热、价格暴涨,而大面积的三四线城市的楼市呈现出“冰冻”、价格续跌的态势。按照当前楼市的演变发展趋势,一线城市及部分二线城市完成去库存任务会相对比较顺利,而三四线城市完成去库存任务十分艰难。可以说,落实中央提出的“去库存”任务,重点应当放在三四线城市去库存。中央部委的政策应当与各地的实际情况结合起来,采取有效政策组合,遵循市场规律,持续努力,方能加快三四线城市去库存的进程。
etch: normal;line-height: 28px;margin-top: 1em;margin-bottom: 1em;text-indent: 2em;text-align: left;"> 对于三四线城市去库存的重要性和艰巨性,我们要有充分的认识。三四线城市面广人多,尤其广大中西部的地级市、县级市的楼市库存积压严重,如果去库存拖延时日,会影响到地方的稳增长、调结构和民众安居乐业,甚至给金融业带来风险。在经济下行、产能过剩、库存过多、高杠杆率的条件下,要消化过多的商品房库存,显然不是容易之事。
etch: normal;line-height: 28px;margin-top: 1em;margin-bottom: 1em;text-indent: 2em;text-align: left;"> 此前,相关部委出台了有助于去库存的政策,如央行降低非限购城市的购房首付比例、上调住房公积金存款利率;财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布通知,自2月22日起,除了北京、上海、广州等一线城市,其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例可普遍降低。这些政策措施落地后,首先刺激的是一线城市楼市出现了火爆行情,而三四线城市并没有什么“获得感”。对三四线城市去库存,除了上述政策落地、慢慢产生“发酵效应”外,还需要从本地实际出发采取更有针对性的措施。
etch: normal;line-height: 28px;margin-top: 1em;margin-bottom: 1em;text-indent: 2em;text-align: left;"> 李克强总理在今年的政府工作报告中就部署“深入推进新型城镇化”任务时提出,“加快农业转移人口市民化”、“因城施策化解房地产库存”、“建立租购并举的住房制度”等,这些都是三四线城市加快去库存要遵循的方针。
etch: normal;line-height: 28px;margin-top: 1em;margin-bottom: 1em;text-indent: 2em;text-align: left;"> 三四线城市加快去库存,需要加快新型城镇化进程,推进相关配套改革。从理论上来说,只要现在的约2.7亿进城农民工中,有约2.6%的人变成新市民,并具有购房能力,就可消化现有的约720万套商品房库存。但是,一个进城农民工要变成新市民,还需要各种配套的投资约在几十万元,这对三四线城市或城镇而言绝不是一个小数。要加快农民工“市民化”进程,必须深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全“人地钱”挂钩政策。允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,变成新市民,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。同时需要把进城农民工纳入城镇政策体系中来,使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。
etch: normal;line-height: 28px;margin-top: 1em;margin-bottom: 1em;text-indent: 2em;text-align: left;"> 三四线城市加快去库存,应当按照因城施策化解房地产库存、建立租购并举的住房制度的思路,创新制度安排,采取针对性措施。如当务之急可将现有库存房变成租赁房,让部分城市居民和进城农民工先租房后买房。毕竟现实条件下具有实际购房能力的进城农民工凤毛麟角,但是如果改变思路,想办法把现存的各种库存房,包括过剩的商品房、未出售的棚户区改造替换房及其他保障房,变成租赁房如公租房、廉租房等,如以低廉的价格甚至政府补贴将其租给城市“刚需族”(如买不起房的80后和90后)和进城农民工,将来一定时间后允许其优先购买。这将起到“一箭三雕”作用,即去了房子库存,让这些人群住房安居,优化住房资源配置甚至大大减少政府投入的资源。按照这种新思路,地方政府可设置专门的“公租房保障基金”,也可以优惠政策和适当财政补贴支持民间资本建立“公益性住房保障基金”,指定用于购买各种过剩的库存住房,在审定资格条件后将其先租后卖给有刚性需要的部分城市居民和进城农民工。同时,地方政府出台相关优惠政策,引导和督促房地产开发商降价销售库存商品房,转型为住房开发和租赁服务一体化机构。
etch: normal;line-height: 28px;margin-top: 1em;margin-bottom: 1em;text-indent: 2em;text-align: left;"> 按照市场规律推进三四线城市去库存,建立市场化长效机制,更好地发挥好政府作用,完全能够找到加快去库存的现实可行对策措施。
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